Спад в имотните сделки в България: Експерт прогнозира корекция на цените в следващите години

Българският имотен пазар навлиза в нов етап, при който броят на сделките намалява с все по-бързи темпове, въпреки че обявените цени все още не показват съществен спад. Според финансовия експерт Макс Баклаян това е сигнал, че дългогодишният възходящ цикъл при жилищата е към своя край.

През първото тримесечие на 2026 г. сделките с имоти в страната са намалели с 15,5% спрямо година по-рано – от 45 144 на 38 154. През второто тримесечие спадът се задълбочава до 17,9%, като сделките се свиват от 56 010 на 45 965. Обемът на сделките вече е с 12,5% под нивото от 2019 г.

Регионалните тенденции показват подобно забавяне: в София спадът през второто тримесечие достига 16,7% (след 12,3% през първото тримесечие), а в Бургас се наблюдава спад от 23,7%. В Пловдив намалението е 6,7%, което е значително повече в сравнение с 2% в началото на годината.

Въпреки свиването на пазара, сделките с ипотечен кредит се увеличават с 5,5%. В София делът на финансираните с кредит сделки достига около 74% (при 60% година по-рано), а в Пловдив броят на ипотеките нараства с 13,8% до 1679. Според Баклаян това показва, че проблемът вече не е в лихвите, а в достъпността на жилищата.

„Промяната на един пазар не започва в момента, в който видим по-ниски цени в обявите. Тя започва, когато купувачите се отдръпнат. Броят на сделките е водещ индикатор, а в момента траекторията му е ясно негативна“, коментира Баклаян. Той отбелязва, че реалната корекция вече се случва при преговорите – при около 54% от сделките през последните шест месеца продавачите са направили отстъпка между 2% и 10%.

Паралелно с отслабващото търсене, продължава да расте новото строителство: в София започнатите нови жилища се увеличават със 187%, а в Бургас – със 115%. Това се случва на фона на данни от НСИ, че в България има близо 1,6 млн. необитавани жилища (38,9% от жилищния фонд). Допълнителен натиск върху инвеститорите създава и нарастващата себестойност – между 2015 и 2025 г. цените на производител в жилищното строителство в България са скочили със 166%.

Макс Баклаян прогнозира, че през 2026 г. цените в обявите ще останат относително устойчиви, но по-съществена корекция може да започне през 2027 г. В периода между 2027 и 2029 г. цените на имотите могат да се понижат номинално с между 20% и 30%. До 2030 г. номиналният спад може да достигне около 25%, като натрупаната инфлация може допълнително да намали реалната покупателна стойност на имотите.