Rückgang der Immobilientransaktionen in Bulgarien: Experte prognostiziert Preiskorrektur in den kommenden Jahren

Der bulgarische Immobilienmarkt tritt in eine neue Phase ein, in der die Anzahl der Transaktionen mit zunehmender Geschwindigkeit abnimmt, obwohl die ausgeschriebenen Preise noch keinen wesentlichen Rückgang zeigen. Laut dem Finanzexperten Max Baklayan ist dies ein Signal dafür, dass der langjährige Aufwärtszyklus bei Wohnimmobilien seinem Ende entgegengeht.

Im ersten Quartal 2026 sind die Immobilientransaktionen im Land im Vergleich zum Vorjahr um 15,5 % gesunken – von 45.144 auf 38.154. Im zweiten Quartal vertiefte sich der Rückgang auf 17,9 %, wobei die Transaktionen von 56.010 auf 45.965 schrumpften. Das Transaktionsvolumen liegt bereits um 12,5 % unter dem Niveau von 2019.

Regionale Trends zeigen eine ähnliche Verlangsamung: In Sofia erreichte der Rückgang im zweiten Quartal 16,7 % (nach 12,3 % im ersten Quartal), während in Burgas ein Rückgang von 23,7 % zu beobachten war. In Plowdiw betrug der Rückgang 6,7 %, was ein deutlicher Anstieg im Vergleich zu 2 % zu Beginn des Jahres ist.

Trotz der Schrumpfung des Marktes steigen die Hypothekendarlehen um 5,5 %. In Sofia erreicht der Anteil der durch Kredite finanzierten Transaktionen etwa 74 % (gegenüber 60 % im Vorjahr), und in Plowdiw steigt die Zahl der Hypotheken um 13,8 % auf 1.679. Laut Baklayan zeigt dies, dass das Problem nicht mehr die Zinsen sind, sondern die Erschwinglichkeit von Wohnraum.

„Der Wandel eines Marktes beginnt nicht in dem Moment, in dem wir niedrigere Preise in den Anzeigen sehen. Er beginnt, wenn die Käufer sich zurückziehen. Die Anzahl der Transaktionen ist ein führender Indikator, und derzeit ist ihre Trajektorie eindeutig negativ“, kommentierte Baklayan. Er merkte an, dass die reale Korrektur bereits bei den Verhandlungen stattfindet – bei etwa 54 % der Transaktionen in den letzten sechs Monaten gewährten die Verkäufer einen Rabatt zwischen 2 % und 10 %.

Parallel zur schwächer werdenden Nachfrage wächst der Neubau weiter: In Sofia steigt die Zahl der Baubeginne bei neuen Wohnungen um 187 %, in Burgas um 115 %. Dies geschieht vor dem Hintergrund von Daten des Nationalen Statistikinstituts (NSI), wonach es in Bulgarien fast 1,6 Millionen unbewohnte Wohnungen gibt (38,9 % des Wohnungsbestands). Zusätzlicher Druck auf Investoren entsteht durch die steigenden Baukosten – zwischen 2015 und 2025 sind die Erzeugerpreise im Wohnungsbau in Bulgarien um 166 % gestiegen.

Max Baklayan prognostiziert, dass die Angebotspreise im Jahr 2026 relativ stabil bleiben werden, eine wesentlichere Korrektur jedoch im Jahr 2027 beginnen könnte. Im Zeitraum zwischen 2027 und 2029 könnten die Immobilienpreise nominal um 20 % bis 30 % sinken. Bis 2030 könnte der nominale Rückgang etwa 25 % erreichen, wobei die kumulierte Inflation den realen Kaufwert der Immobilien zusätzlich verringern könnte.