Пазарът на ново строителство в София: Сегментът до 250 хил. евро е под най-силен натиск

Промяна в потребителското поведение

Пазарът на ново жилищно строителство в София преминава през нов етап през първото полугодие на 2026 г. След периода на ускорени покупки през 2025 г., решенията за покупка се вземат по-бавно. Купувачите правят повече огледи, сравняват повече проекти и провеждат по-активни преговори. Според анализ на компанията New Estates, клиентите разглеждат средно между шест и седем имота, като в някои случаи броят на огледите достига 25-30.

Ценови сегменти и структура на сделките

Основният обем на пазара остава в средния ценови диапазон. През първото полугодие 54% от сделките са до 300 хил. евро, докато 29% са в интервала между 300 хил. и 500 хил. евро. Общо 83% от реализираните продажби са под половин милион евро. Сегментът между 500 хил. и 1 млн. евро представлява 8% от сделките, а имотите над 1 млн. евро са 9%.

Най-голямо забавяне се наблюдава при сегмента до 250 хил. евро. Тези купувачи реагират най-силно на новите ценови нива и са най-зависими от размера на ипотечното финансиране. Част от тях отлагат решенията си или се насочват към пазара на наеми.

Нови критерии при избора на дом

Бюджетът на купувачите вече не се определя само от покупната цена. Клиентите анализират общата стойност, включваща самоучастието, ипотечната вноска, разходите по придобиването и необходимия капитал за довършване и обзавеждане. Около 70% от клиентите планират да финансират покупката си с кредит при достигане на етап Акт 14.

„Пазарът не губи купувачи, а губи прибързаните решения. Клиентите знаят по-добре какво търсят и очакват цената да бъде подкрепена с реално качество“, коментира Красимир Джамбазов, търговски директор на New Estates.

Освен цената, акцентът се измества върху функционалността на разпределението, реалната жилищна площ, изложението и качеството на общите части, вместо само върху общата квадратура.

Регионална динамика в София

През първото полугодие най-голям обем продажби е регистриран в квартал „Малинова долина“, последван от „Кръстова вада“, „Лозенец“ и централната част на града. В „Малинова долина“ средната цена на кв. м нараства с 8,6% (от 2000 на 2200 евро). В „Манастирски ливади“ цената достига около 3300 евро на кв. м, а в „Дружба 2“ се запазва стабилна около 2500 евро на кв. м. В „Кръстова вада“ сделките са в диапазона 3000-3200 евро на кв. м. Наблюдава се обратна тенденция в „Лозенец“, където средната стойност е с над 5% по-ниска спрямо съответния период миналата година.

Бъдещи тенденции

Една от ключовите тенденции за 2026 г. е необходимостта от предлагане на имоти „до ключ“. Тъй като купувачите разполагат с по-ограничен свободен капитал след покупката, готовите решения намаляват финансовия риск и позволяват по-бързо използване или отдаване на имота под наем. През второто полугодие се очаква пазарът да остане активен, но без скоростта, характерна за предходната година.