Bulgaristan'da Gayrimenkul İşlemlerinde Düşüş: Uzman Gelecek Yıllarda Fiyat Düzeltmesi Öngörüyor

Bulgaristan gayrimenkul piyasası, ilan edilen fiyatlar henüz önemli bir düşüş göstermese de işlem sayısının giderek daha hızlı bir tempoyla azaldığı yeni bir aşamaya giriyor. Finans uzmanı Max Baklayan'a göre bu durum, konutlardaki uzun süreli yükseliş döngüsünün sonuna gelindiğinin bir işaretidir.

2026 yılının ilk çeyreğinde, ülkedeki gayrimenkul işlemleri bir önceki yıla göre %15,5 azalarak 45.144'ten 38.154'e geriledi. İkinci çeyrekte düşüş %17,9'a derinleşerek işlemler 56.010'dan 45.965'e düştü. İşlem hacmi halihazırda 2019 seviyesinin %12,5 altındadır.

Bölgesel trendler de benzer bir yavaşlamaya işaret ediyor: Sofya'da ikinci çeyrekteki düşüş %16,7'ye ulaşırken (ilk çeyrekte %12,3 idi), Burgas'ta %23,7'lik bir düşüş gözlemleniyor. Filibe'de ise azalma, yılın başındaki %2'ye kıyasla önemli ölçüde artarak %6,7 oldu.

Piyasadaki daralmaya rağmen, konut kredili işlemler %5,5 oranında artıyor. Sofya'da krediyle finanse edilen işlemlerin oranı yaklaşık %74'e ulaşırken (bir yıl önce %60 idi), Filibe'de ipotek sayısı %13,8 artarak 1679'a yükseldi. Baklayan'a göre bu durum, sorunun artık faizlerde değil, konut erişilebilirliğinde olduğunu gösteriyor.

„Bir piyasadaki değişim, ilanlarda daha düşük fiyatlar gördüğümüz anda başlamaz. Alıcılar geri çekildiğinde başlar. İşlem sayısı öncü bir göstergedir ve şu anda seyri açıkça negatiftir“, diyen Baklayan, gerçek düzeltmenin halihazırda pazarlıklarda yaşandığını belirtti; son altı ayda yapılan işlemlerin yaklaşık %54'ünde satıcılar %2 ile %10 arasında indirim yaptı.

Zayıflayan talebe paralel olarak yeni inşaatlar büyümeye devam ediyor: Sofya'da yeni başlayan konut sayısı %187, Burgas'ta ise %115 artış gösterdi. Bu durum, NSI (Ulusal İstatistik Enstitüsü) verilerine göre Bulgaristan'da yaklaşık 1,6 milyon boş konut (konut stokunun %38,9'u) bulunduğu gerçeğiyle birlikte gerçekleşiyor. Yatırımcılar üzerindeki ek baskı ise artan maliyetlerden kaynaklanıyor; 2015 ile 2025 yılları arasında Bulgaristan'daki konut inşaat üretim maliyetleri %166 oranında sıçrama yaptı.

Max Baklayan, 2026 yılında ilan fiyatlarının nispeten dirençli kalacağını ancak daha önemli bir düzeltmenin 2027 yılında başlayabileceğini öngörüyor. 2027 ile 2029 yılları arasında gayrimenkul fiyatları nominal olarak %20 ile %30 arasında düşebilir. 2030 yılına kadar nominal düşüş %25 civarına ulaşabilir ve biriken enflasyon, gayrimenkullerin reel satın alma gücünü daha da azaltabilir.