Болгарський ринок нерухомості входить у новий етап, на якому кількість угод зменшується швидшими темпами, хоча оголошені ціни все ще не демонструють суттєвого падіння. За словами фінансового експерта Макса Баклаяна, це сигнал того, що багаторічний висхідний цикл на ринку житла добігає кінця.
Протягом першого кварталу 2026 року кількість операцій з нерухомістю в країні скоротилася на 15,5% порівняно з минулим роком — з 45 144 до 38 154. У другому кварталі падіння поглибилося до 17,9%, а кількість угод скоротилася з 56 010 до 45 965. Обсяг угод уже на 12,5% нижчий за рівень 2019 року.
Регіональні тенденції демонструють подібне сповільнення: у Софії падіння у другому кварталі досягло 16,7% (після 12,3% у першому кварталі), а в Бургасі спостерігається спад на 23,7%. У Пловдиві зниження становить 6,7%, що є значно більшим показником порівняно з 2% на початку року.
Попри стиснення ринку, кількість операцій з іпотечним кредитуванням зростає на 5,5%. У Софії частка угод, що фінансуються за допомогою кредиту, сягає близько 74% (проти 60% минулого року), а в Пловдиві кількість іпотек зросла на 13,8% до 1679. За словами Баклаяна, це свідчить про те, що проблема полягає вже не в процентних ставках, а в доступності житла.
«Зміна ринку не починається в той момент, коли ми бачимо нижчі ціни в оголошеннях. Вона починається тоді, коли покупці відступають. Кількість угод є провідним індикатором, і наразі її траєкторія явно негативна», — коментує Баклаян. Він зазначає, що реальна корекція вже відбувається під час переговорів — приблизно у 54% угод за останні шість місяців продавці надали знижку від 2% до 10%.
Паралельно зі слабким попитом продовжує зростати нове будівництво: у Софії кількість розпочатих нових об'єктів житлового будівництва збільшилася на 187%, а в Бургасі — на 115%. Це відбувається на тлі даних НСІ про те, що в Болгарії існує близько 1,6 млн незаселених житлових приміщень (38,9% житлового фонду). Додатковий тиск на інвесторів створює і зростання собівартості — між 2015 та 2025 роками ціни на виробничі ресурси в житловому будівництві Болгарії підскочили на 166%.
Можливо, вас зацікавить
- Ринок нерухомості в Болгарії: ми рухаємося до нормалізації чи до серйозної корекції цін?
- Новий профіль покупця житла у 2026 році: кінець емоційних покупок та спекулятивного буму
- Болгарія є одним із небагатьох винятків у Європі зі зменшенням кількості угод з нерухомістю
- Інфляція в Болгарії сповільнюється, але ціни на послуги продовжують зростати
Макс Баклаян прогнозує, що протягом 2026 року ціни в оголошеннях залишатимуться відносно стабільними, але суттєвіша корекція може розпочатися у 2027 році. У період між 2027 та 2029 роками ціни на нерухомість можуть номінально знизитися на 20–30%. До 2030 року номінальне падіння може досягти близько 25%, при цьому накопичена інфляція може додатково знизити реальну купівельну спроможність нерухомості.