Болгарский рынок недвижимости вступает в новый этап, при котором количество сделок сокращается все более быстрыми темпами, несмотря на то, что объявленные цены все еще не демонстрируют существенного снижения. По мнению финансового эксперта Макса Баклаяна, это сигнал о том, что многолетний восходящий цикл на рынке жилья подходит к концу.
В первом квартале 2026 года количество сделок с недвижимостью в стране сократилось на 15,5% по сравнению с предыдущим годом — с 45 144 до 38 154. Во втором квартале спад углубился до 17,9%, при этом количество сделок сократилось с 56 010 до 45 965. Объем сделок уже на 12,5% ниже уровня 2019 года.
Региональные тенденции демонстрируют аналогичное замедление: в Софии спад во втором квартале достиг 16,7% (после 12,3% в первом квартале), а в Бургасе наблюдается падение на 23,7%. В Пловдиве снижение составило 6,7%, что значительно больше по сравнению с 2% в начале года.
Несмотря на сжатие рынка, количество сделок с ипотечным кредитом увеличивается на 5,5%. В Софии доля сделок, финансируемых за счет кредита, достигает около 74% (против 60% годом ранее), а в Пловдиве количество ипотек выросло на 13,8% до 1679. По словам Баклаяна, это показывает, что проблема заключается уже не в процентных ставках, а в доступности жилья.
«Изменение рынка начинается не в тот момент, когда мы видим более низкие цены в объявлениях. Оно начинается, когда покупатели отстраняются. Количество сделок является ведущим индикатором, и в данный момент его траектория явно отрицательная», — комментирует Баклаян. Он отмечает, что реальная коррекция уже происходит на этапе переговоров: примерно в 54% сделок за последние шесть месяцев продавцы предоставляли скидку от 2% до 10%.
Параллельно со слабым спросом продолжает расти новое строительство: в Софии количество начатых новых жилых объектов увеличилось на 187%, а в Бургасе — на 115%. Это происходит на фоне данных НСИ (Национального статистического института) о том, что в Болгарии насчитывается около 1,6 млн незаселенных домов (38,9% жилого фонда). Дополнительное давление на инвесторов создает и растущая себестоимость — в период с 2015 по 2025 год цены производителей в жилищном строительстве Болгарии подскочили на 166%.
Вам также может быть интересно
- Рынок недвижимости в Болгарии: движемся ли мы к нормализации или к серьезной коррекции цен?
- Новый профиль покупателя жилья в 2026 году: конец эмоциональных покупок и спекулятивного бума
- Болгария — одно из немногих исключений в Европе со снижающимся количеством сделок с недвижимостью
- Инфляция в Болгарии замедляется, но цены на услуги продолжают расти
Макс Баклаян прогнозирует, что в 2026 году цены в объявлениях останутся относительно устойчивыми, но более существенная коррекция может начаться в 2027 году. В период между 2027 и 2029 годами цены на недвижимость могут номинально снизиться на 20–30%. К 2030 году номинальное падение может достичь около 25%, при этом накопленная инфляция может дополнительно снизить реальную покупательную способность недвижимости.