Bułgarski rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę, w której liczba transakcji maleje w coraz szybszym tempie, mimo że ogłaszane ceny wciąż nie wykazują znaczącego spadku. Według eksperta finansowego Maxa Baklayana jest to sygnał, że wieloletni cykl wzrostowy na rynku mieszkań dobiega końca.
W pierwszym kwartale 2026 r. liczba transakcji nieruchomości w kraju spadła o 15,5% w porównaniu z rokiem ubiegłym – z 45 144 do 38 154. W drugim kwartale spadek pogłębił się do 17,9%, a liczba transakcji zmniejszyła się z 56 010 do 45 965. Wolumen transakcji jest już o 12,5% niższy niż w 2019 roku.
Trendy regionalne wskazują na podobne spowolnienie: w Sofii spadek w drugim kwartale osiągnął 16,7% (po 12,3% w pierwszym kwartale), a w Burgas zaobserwowano spadek o 23,7%. W Płowdiwie zmniejszenie wyniosło 6,7%, co jest znacząco wyższym wynikiem w porównaniu do 2% na początku roku.
Mimo kurczenia się rynku, liczba transakcji kredytów hipotecznych wzrosła o 5,5%. W Sofii udział transakcji finansowanych kredytem sięga około 74% (wobec 60% rok wcześniej), a w Płowdiwie liczba hipotek wzrosła o 13,8% do 1679. Według Baklayana pokazuje to, że problemem nie są już stopy procentowe, lecz przystępność cenowa mieszkań.
„Zmiana na rynku nie zaczyna się w momencie, gdy widzimy niższe ceny w ogłoszeniach. Zaczyna się wtedy, gdy kupujący się wycofują. Liczba transakcji jest wiodącym wskaźnikiem, a obecnie jej trajektoria jest wyraźnie negatywna” – komentuje Baklayan. Zauważa on, że realna korekta już dzieje się podczas negocjacji – przy około 54% transakcji w ciągu ostatnich sześciu miesięcy sprzedający udzielili rabatu między 2% a 10%.
Równolegle do słabnącego popytu, nadal rośnie nowa zabudowa: w Sofii liczba rozpoczętych nowych mieszkań wzrosła o 187%, a w Burgas o 115%. Dzieje się to na tle danych NSI (Narodny Instytut Statystyki), według których w Bułgarii znajduje się blisko 1,6 mln niezamieszkanych mieszkań (38,9% zasobów mieszkaniowych). Dodatkową presję na inwestorów wywiera również rosnący koszt budowy – między 2015 a 2025 r. ceny producentów w budownictwie mieszkaniowym w Bułgarii skoczyły o 166%.
Może Cię również zainteresować
- Rynek nieruchomości w Bułgarii: Czy zmierzamy ku normalizacji, czy do poważnej korekty cen?
- Nowy profil nabywcy nieruchomości w 2026 roku: Koniec zakupów emocjonalnych i boomu spekulacyjnego
- Bułgaria jest jednym z nielicznych wyjątków w Europie z malejącą liczbą transakcji nieruchomościowych
- Inflacja w Bułgarii zwalnia, ale ceny usług nadal rosną
Max Baklayan prognozuje, że w 2026 r. ceny w ogłoszeniach pozostaną stosunkowo stabilne, ale bardziej znacząca korekta może rozpocząć się w 2027 r. W okresie między 2027 a 2029 r. ceny nieruchomości mogą spaść nominalnie o 20% do 30%. Do 2030 r. nominalny spadek może osiągnąć około 25%, przy czym skumulowana inflacja może dodatkowo obniżyć realną wartość nabywczą nieruchomości.